繳房租與繳房貸,哪個划算?

文/林奇芬
台灣房價高,許多年輕人都大嘆買不起房子,但若從長期資產累積的角度來看,只要能擠出自備款來,長期繳房貸比繳房租,要更能累積資產。

以下舉個例子來說明。如果一棟市價1000萬元的房子,自備款200萬元,貸款800萬元,若利率2%,貸款20年,每月本息平均攤還要付40,471元,若貸款30年,每月本息平均攤還要付29,570元。 繳房租

與繳房貸,哪個划算?(好房資料中心)

不過,購屋民眾要了解,每個月本息攤還金額中,一部分是付利息,但另一部分是還本金,也等於強迫累積資產。以下我們就來仔細算一算。

房租、房貸利息比一比

我們先以貸款30年為例,每月本息攤還要付29570元,五年下來總計利息支出75萬元,平均每月利息12508元。但此同時也還了本金102萬元,每月累積本金17061元。換句話說,如果房租支出超過13000元,長期下來,繳房貸比較划算,因為房貸利息僅12508元,另外17061元是儲蓄。

考慮年輕人每月資金有限,可以先以30年房貸來規劃,但若收入較高、每月支付能力較強的人,建議以20年房貸規劃,雖然每月支付金額提高到40471元,但每月利息支出可稍降一些至11955元,而每月累積本金的速度更提高到28516元。


比較仔細的人會發現,貸款時間越長,每月貸款利息支出會逐月降息,累積本金的速度會持續上升。換個角度說,等於房租(房貸利息)越來越便宜。

貸款800萬元,利率2%,本金利息試算(製表/林奇芬)

以買屋繳房貸,來替代租屋繳房租,有哪些優缺點呢?

繳房貸的優點

一,房貸利息支出,低於房租。
按前面試算,長期下來,房貸利息支出越來越少,負擔遠低於房租。

二,長期可累積資產。
每個月本息攤還金額中,有三分之二資金用於還銀行貸款,不知不覺中累積了本金、降低了貸款總額,存下資產。

三,擁有房地產,多一個可低利融資工具。
長期下來,不只擁有房地產資產,還多一個融資工具。一般來說,若房貸償還一半以上,就可多出一些融資空間,不管是做短期理財型房貸,或是增貸資金去做其他投資,都有財務槓桿操作空間,尤其房貸利率具有貸款利率最低的優勢。

繳房貸的風險

一,房價大跌。
買屋可以累積資產,但萬一房價大跌,也可能造成資產縮水。因此,還是要先謹慎評估適當的房地產標的。自住型購屋者主要還是考量交通、生活便利、房貸負擔能力,不要過度擴張能力。

二,收入中斷,無法按期繳納房貸。
一般建議,房貸支出不要超過家庭月收入四成以上,同時最好有三到六個月的緊急備用金,萬一收入中斷時,不至於影響房貸繳款能力。

三,利率飆高,無法負擔。
前面的試算是用2%利率估算,萬一利率飆高,每月本息攤還金額會提高,利息支出也會增加。不過,目前全球仍陷在低利率環境下,暫時看不到利率大幅飆高的風險。

所以,購屋不要僅看到每月房貸負擔沉重的一面,其實,別忘了有三分之二的資金是用於強迫儲蓄、累積資產。當然,如果從財富累積的角度,你不想把資金重壓在房地產,那就請你要紀律投資股票或是共同基金,別錯過了累積財富的重要階段。

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